Ein Eigentümer, der entdeckt, dass sein Objekt mit der Einstufung G nicht mehr vermietet werden kann, ein Käufer, dessen Kreditantrag aufgrund des DPE abgelehnt wird, ein Investor, der sieht, dass seine Mietrendite durch eine Steuer auf Ferienwohnungen geschmälert wird: Der Immobilienmarkt 2025-2026 wird zunächst durch diese konkreten Situationen geprägt.
Die aktuellen Immobiliennachrichten zu verfolgen, reicht nicht mehr aus. Es ist wichtig zu verstehen, wie die neuen regulatorischen Anforderungen, die Zinssatzbewegungen und die lokalen Politiken die Entscheidungen zum Kauf, Verkauf oder zur Investition beeinflussen.
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DPE und thermische Durchlässigkeit: Was die Transaktionen wirklich blockiert
Es wird viel über das Klimaschutzgesetz und die Resilienz gesprochen, aber vor Ort werden die Konsequenzen beim Unterzeichnen spürbar. Ein Objekt mit der Einstufung G kann nicht mehr zur Vermietung angeboten werden. Die Etiketten F folgen demselben Weg.
Der erste sichtbare Effekt ist die Wertminderung beim Verkauf von schlecht eingestuften Wohnungen. Notare und Agenturnetzwerke wie Century 21 oder Orpi dokumentieren bereits signifikante Preisunterschiede zwischen einem renovierten Objekt und einem energieintensiven Objekt im gleichen Viertel.
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Der zweite Effekt betrifft die Finanzierung. Einige Banken lehnen es ab, einen Kauf zu finanzieren, wenn der DPE zu schlecht ist, oder machen den Kredit von einem detaillierten Sanierungsplan abhängig. Um die Neuigkeiten auf Actu Immobilier zu verfolgen, wird schnell klar, dass diese Mechanik die Verhandlungen zwischen Verkäufern und Käufern verändert.
Konkrete Situationen wiederholen sich ständig:
- Der Verkäufer, der seinen Preis auf der Grundlage des alten Marktes festlegt und ohne Angebot dasteht, weil die Käufer die Kosten für energetische Sanierungsarbeiten in ihre Berechnung einbeziehen
- Der Mietinvestor, der ein renovierungsbedürftiges Objekt kauft, in der Annahme, schnell vermieten zu können, und entdeckt, dass die Bauzeiten und die Anforderungen zur Erlangung von Fördermitteln die Leerstandszeit um mehrere Monate verlängern
- Der Erstkäufer, der ein älteres Objekt zu einem reduzierten Preis anvisiert, dessen Bankunterlagen jedoch ins Stocken geraten, weil die Bank einen ausreichenden Lebensunterhalt nach der Finanzierung der Arbeiten verlangt
Der DPE ist kein einfaches Verwaltungsdokument mehr. Er bestimmt die finanzielle Machbarkeit eines Projekts, und das Ignorieren des Energieetiketts bedeutet, blind zu kaufen.
Touristische Vermietungen und Zweitwohnungen: Verschärfung der lokalen Regeln
Paris, Lyon, Bordeaux, ein großer Teil der Atlantik- und Mittelmeerküste: Die touristischen Gemeinden haben seit 2023-2024 die Anforderungen an Airbnb-ähnliche Ferienwohnungen erhöht. Quoten, Genehmigungen für Nutzungsänderungen, erhöhte Strafen für nicht deklarierte Vermietungen.
Für einen Eigentümer, der eine Wohnung saisonal vermietet, hat sich die Rentabilitätsberechnung geändert. Die Genehmigungen dauern länger, einige Zonen sind vollständig verboten, und die Strafen bei illegalen Vermietungen wurden erhöht.
Parallel dazu experimentieren mehrere Bürgermeister von Küsten- und Berggemeinden mit Moratorien auf Zweitwohnungen oder zusätzlichen Wohnsteuerabgaben. Das erklärte Ziel: den Wohnungsbestand für die dauerhaften Bewohner zu erhalten.
Vor Ort schaffen diese Maßnahmen einen doppelten Markt. Auf der einen Seite behalten die Objekte mit gültiger Genehmigung für touristische Vermietungen ihren Wert. Auf der anderen Seite verlieren Objekte ohne Genehmigung einen Teil ihrer Attraktivität für Investoren, was sich auf die Preise in den Badeorten oder stark touristischen Innenstädten auswirken kann.
Immobilienkreditzinsen: Neuverhandlungen und verlängerte Laufzeiten
Wir haben gesehen, wie die Zinsen abrupt gestiegen sind, um dann teilweise wieder zu fallen. Diese Bewegung hat ein konkretes Phänomen hervorgebracht: Ein Markt für die Neuverhandlung von Immobilienkrediten hat sich strukturiert.
Die Kreditnehmer, die zum Höhepunkt der Zinsen unterschrieben haben, suchen nach Neuverhandlungen, entweder bei ihrer Bank oder durch Kreditübernahme bei einem Wettbewerber. Die Kreditvermittler berichten von einem Anstieg der Anfragen, und die Banken, die neue Unterlagen benötigen, sind eher bereit, die Bedingungen zu überprüfen.
Verlängerung der Kreditlaufzeiten: Ein zweischneidiges Schwert
Um die monatlichen Raten trotz weiterhin hoher Preise in den Großstädten tragbar zu halten, hat sich die durchschnittliche Laufzeit der Kredite verlängert. Es werden nun Kredite über 27 oder 30 Jahre von einigen Instituten angeboten, während der Standard bei 20-25 Jahren lag.
Der sofortige Gewinn an Kaufkraft ist vorhanden, aber die Gesamtkosten des Kredits steigen über die Laufzeit erheblich an. Für einen Käufer stellt sich die Frage nicht mehr nur “Welcher Zinssatz?”, sondern “Welche Gesamtkosten und welche Wiederverkaufsfähigkeit in zehn Jahren?”.
Immobilienbeobachtung: Welche Themen sollten prioritär überwacht werden
Der Immobilienmarkt in Frankreich wird durch einige operationale Indikatoren gelesen, nicht durch makroökonomische Trends, die vom Alltag losgelöst sind. Hier sind die Punkte, die wir genau beobachten:
- Die Entwicklung des Zeitplans für das Verbot der Vermietung von thermischen Durchlässigkeiten, der durch Dekret beschleunigt oder angepasst werden kann
- Die kommunalen Entscheidungen zur Mietpreisregulierung und zu den Regeln für touristische Vermietungen, Stadt für Stadt
- Das Verhalten der Banken hinsichtlich der Kreditvergabebedingungen, insbesondere die Flexibilität bei der Verschuldungsquote und der Laufzeit
- Die Haushaltsentscheidungen der Regierung zu den Förderungen für Renovierungen (MaPrimeRénov’ und lokale Programme), deren Beträge und Kriterien sich regelmäßig ändern
Der politische Kontext spielt ebenfalls eine Rolle. Die Aussicht auf die Präsidentschaftswahlen 2027 führt bei einem Teil der Käufer und Verkäufer zu einer abwartenden Haltung, wie mehrere Marktbeobachter feststellen. Diese Phase der politischen Unsicherheit neigt dazu, die Kaufentscheidungen zu bremsen, insbesondere bei Objekten mit hohem Wert.
Egal, ob man Käufer, Verkäufer, Investor oder einfach nur neugierig ist, die Marktanalyse erfolgt durch diese konkreten Signale. Die regulatorischen Ankündigungen und die Zinssatzbewegungen ergeben nur dann Sinn, wenn sie auf eine bestimmte Situation, ein reales Projekt, ein identifiziertes Objekt bezogen werden.