Een eigenaar die ontdekt dat zijn pand met label G niet meer verhuurd kan worden, een koper wiens hypotheekaanvraag wordt afgewezen vanwege het DPE, een investeerder die ziet dat zijn huurinkomsten worden aangetast door een toeslag op toeristische verhuur: de vastgoedmarkt van 2025-2026 wordt eerst en vooral gelezen aan de hand van deze concrete situaties.
Het volgen van het vastgoednieuws in real-time is niet meer voldoende. Het is noodzakelijk om te begrijpen hoe de nieuwe regelgeving, renteveranderingen en lokale beleidsmaatregelen de beslissingen over aankoop, verkoop of investering beïnvloeden.
Zie ook : Ontdek alle nieuwigheden en belangrijke nieuwsitems over online sport
DPE en thermische doorlatendheid: wat de transacties echt blokkeert
Er wordt veel gesproken over de Klimaat- en Veerkrachtwet, maar op het terrein zijn de gevolgen meetbaar op het moment van ondertekenen. Een pand met label G kan niet meer worden aangeboden voor verhuur. De labels F volgen hetzelfde pad.
Het eerste zichtbare effect is de waardevermindering bij de verkoop van slecht geclassificeerde woningen. Notarissen en netwerken van makelaars zoals Century 21 of Orpi documenteren al significante prijsverschillen tussen een gerenoveerd pand en een energieverslindend pand in dezelfde buurt.
Ook interessant : Fase 1: Ontdek de voordelen en risico's van motorherprogrammering voor auto's
Het tweede effect heeft betrekking op de financiering. Sommige banken weigeren een aankoop te financieren als het DPE te slecht is, of stellen de lening afhankelijk van een gedetailleerd werkplan. Om de nieuwigheden op Actu Immobilier te volgen, begrijpen we snel dat deze mechaniek de onderhandeling tussen verkopers en kopers verandert.
Concreet komen drie situaties steeds terug:
- De verkoper die zijn prijs baseert op de oude markt en zonder aanbod komt te zitten, omdat de kopers de kosten van energie-renovatie in hun berekening meenemen
- De verhuurinvestor die een te renoveren eenheid koopt in de veronderstelling snel te kunnen verhuren, en ontdekt dat de renovatietijd en de vereisten voor het verkrijgen van subsidies de leegstand met enkele maanden verlengen
- De starter die een oud pand tegen een gereduceerde prijs wil kopen, maar wiens bankdossier vastloopt omdat de bank een voldoende besteedbaar inkomen na financiering van de werkzaamheden eist
Het DPE is niet langer een eenvoudig administratief document. Het bepaalt de financiële haalbaarheid van een project, en het negeren van het energielabel is als blind kopen.
Toeristische verhuur en tweede woningen: verstrenging van lokale regels
Parijs, Lyon, Bordeaux, een groot deel van de Atlantische en Mediterrane kust: toeristische gemeenten hebben sinds 2023-2024 de regels voor Airbnb-achtige verhuur sterk aangescherpt. Quota, vergunningen voor wijziging van gebruik, verhoogde boetes voor niet-geregistreerde verhuur.
Voor een eigenaar die een appartement seizoensgebonden verhuurt, is de berekening van de rentabiliteit veranderd. De vergunningen zijn langer te verkrijgen, sommige gebieden zijn volledig verboden, en de boetes voor illegale verhuur zijn verhoogd.
Tegelijkertijd experimenteren verschillende burgemeesters van kust- en berggemeenten met moratoria op tweede woningen of extra belastingheffingen op woningen. Het uitgesproken doel: het behoud van het woningaanbod voor permanente bewoners.
Op het terrein creëren deze maatregelen een dubbele markt. Aan de ene kant behouden panden met een geldige toeristische verhuurvergunning hun waarde. Aan de andere kant verliezen panden zonder vergunning een deel van hun aantrekkingskracht voor investeerders, wat de prijzen in badplaatsen of zeer toeristische stadscentra kan beïnvloeden.
Hypotheekrente: heronderhandeling en langere looptijden
We hebben gezien dat de rentes abrupt stegen, om vervolgens gedeeltelijk weer te dalen. Deze beweging heeft een concreet fenomeen doen ontstaan: een markt voor heronderhandeling van hypotheken heeft zich gevormd.
Kredietnemers die op het hoogtepunt van de rentes hebben getekend, proberen te heronderhandelen, hetzij bij hun bank, hetzij door hun lening over te sluiten bij een concurrent. De makelaars melden een toestroom van aanvragen, en de banken, die nieuwe dossiers missen, zijn gemakkelijker geneigd om de voorwaarden te herzien.
Verlenging van de looptijden: een tweesnijdend zwaard
Om de maandlasten draaglijk te houden ondanks de nog steeds hoge prijzen in de grote steden, is de gemiddelde looptijd van de leningen verlengd. We zien nu leningen van 27 of 30 jaar aangeboden door sommige instellingen, terwijl de standaard op 20-25 jaar bleef.
De onmiddellijke koopkrachtwinst is er, maar de totale kosten van de lening stijgen aanzienlijk over de looptijd. Voor een koper is de vraag niet langer alleen “welke rente?”, maar “wat zijn de totale kosten en wat is de doorverkoopcapaciteit over tien jaar?”.
Vastgoedmonitoring: welke onderwerpen prioriteit hebben
De vastgoedmarkt in Frankrijk wordt gelezen aan de hand van enkele operationele indicatoren, niet aan de hand van macrotrends die losstaan van het dagelijks leven. Hier zijn de punten die we nauwlettend in de gaten houden:
- De evolutie van de kalender voor de verhuurverboden van thermische doorlatendheid, die versneld of aangepast kan worden bij decreet
- De gemeentelijke beslissingen over huurregulering en de regels voor toeristische verhuur, stad voor stad
- Het gedrag van banken met betrekking tot de voorwaarden voor het verstrekken van leningen, met name de flexibiliteit op de schuldgraad en de looptijd
- De budgettaire afwegingen van de overheid over renovatie-subsidies (MaPrimeRénov’ en lokale regelingen), waarvan de bedragen en criteria regelmatig veranderen
De politieke context weegt ook mee. De vooruitzichten van de presidentsverkiezingen van 2027 zorgen voor afwachtende houding bij een deel van de kopers en verkopers, zoals verschillende marktwaarnemers opmerken. Deze periode van electorale onzekerheid remt de aankoopbeslissingen, vooral voor onroerend goed van hoge waarde.
Of men nu koper, verkoper, investeerder of gewoon nieuwsgierig is, het lezen van de markt gaat via deze concrete signalen. De regelgevende aankondigingen en de renteveranderingen hebben alleen betekenis als ze worden gerapporteerd aan een specifieke situatie, een echt project, een geïdentificeerd goed.